Donar un inmueble: qué impuestos se pagan (y quién)
Por Redacción de Guía de herencias. Actualizado el
En resumen
Donar una vivienda genera tres impuestos: quien la recibe paga el impuesto de donaciones (según la comunidad donde está la casa) y la plusvalía municipal; y quien la da paga IRPF por la ganancia si la casa vale más que cuando la compró. Por ese IRPF, donar una vivienda revalorizada suele salir más caro que dejarla en herencia.
Contenido de esta guía
Donar una casa a un hijo parece sencillo, pero genera tres impuestos, y uno de ellos lo paga quien dona, lo que sorprende a muchos padres.
Los tres impuestos
| Impuesto | Quién paga | Sobre qué |
|---|---|---|
| Impuesto de donaciones | Quien recibe | El valor de la casa (mínimo, el valor de referencia del Catastro) |
| IRPF | Quien dona | La ganancia: valor actual menos lo que costó, con gastos |
| Plusvalía municipal | Quien recibe | El aumento de valor del suelo desde que el donante la compró |
En el impuesto de donaciones se aplica la norma de la comunidad donde está la vivienda, no la de los padres ni la del hijo.
Ejemplo
Unos padres compraron un piso por 120.000 € y hoy su valor de referencia es de 220.000 €. Lo donan a su hijo:
- IRPF de los padres: una ganancia de unos 100.000 € (menos gastos de compra), que tributa en la base del ahorro: unos 21.000 € entre los dos, según cómo se reparta.
- Donaciones del hijo: en una comunidad con bonificación del 99 %, muy poco; sin bonificación, decenas de miles de euros.
- Plusvalía municipal del hijo: según la ordenanza de su ayuntamiento.
Si ese mismo piso se heredara, los 100.000 € de ganancia no pagarían IRPF.
Cuándo puede compensar
- Si la vivienda apenas ha subido de valor desde la compra: no habrá IRPF relevante.
- Si está en una comunidad con bonificación del 99 % o 100 % en donaciones, y el IRPF es bajo.
- Si los padres quieren seguir viviendo en ella: valora la donación con reserva de usufructo.
Pasos
- Escritura de donación ante notario.
- Impuesto de donaciones, en 30 días hábiles, en la comunidad de la vivienda.
- Plusvalía municipal, en 30 días hábiles en el ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- IRPF de los donantes, en la declaración de la renta del año siguiente.
Compara las dos opciones en donar en vida o dejar en herencia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?
Quien recibe el inmueble. En las transmisiones gratuitas, como donaciones y herencias, el obligado es el adquirente.
¿Qué valor tiene la casa a efectos de la donación?
Como mínimo, su valor de referencia del Catastro. Ese mismo valor se usa para calcular la ganancia del IRPF del donante.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006, del IRPF (texto consolidado), artículos 33, 34 y 36
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (texto consolidado)
Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado, notario o asesor fiscal. Las normas cambian: comprueba la fecha de actualización.