Plusvalía municipal en herencias: cuándo se paga y cómo calcularla
Por Redacción de Guía de herencias. Actualizado el
En resumen
Al heredar un inmueble urbano, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal por el aumento de valor del suelo desde que el fallecido lo compró. Hay 6 meses para declararla, ampliables hasta un año. Si el suelo no ganó valor, no se paga. Si ganó, puedes elegir entre dos métodos de cálculo, y muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % a hijos y cónyuge.
Contenido de esta guía
Además del impuesto de sucesiones, heredar una vivienda, un local o un solar urbano tiene otro impuesto, este del ayuntamiento: el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, conocido como plusvalía municipal.
Qué grava
El aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que el fallecido compró o heredó el inmueble hasta el día de su muerte. Lo pagan los herederos que reciben el inmueble.
Los terrenos rústicos no pagan este impuesto.
Cuándo no se paga
Si el suelo no ha ganado valor, no hay plusvalía. Desde la reforma de 2021, si el valor de transmisión es menor o igual que el de adquisición, el inmueble está libre de este impuesto. Hay que demostrarlo con las escrituras.
Los dos métodos de cálculo
Puedes elegir el que te salga más barato:
| Método | Cómo se calcula |
|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × un coeficiente según los años que el fallecido tuvo el inmueble |
| Real | La ganancia real (valor en la herencia menos valor de compra), en la proporción que corresponde al suelo |
Al resultado (la base imponible) se le aplica el tipo que fije el ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Los coeficientes del método objetivo los actualiza el Estado y cada ayuntamiento puede fijarlos más bajos en su ordenanza.
Bonificaciones para la familia
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a hijos, cónyuge y padres. Muchas ciudades lo hacen, a veces solo para la vivienda habitual del fallecido o con límites de valor catastral. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento: puede suponer pagar casi nada.
Plazo
Hay 6 meses desde el fallecimiento para presentar la declaración en el ayuntamiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de esos 6 meses. Es el mismo arranque que el impuesto de sucesiones, pero se presenta en otro sitio.
Qué necesitas para declararla
- La escritura de aceptación de la herencia o el documento que la acredite.
- El último recibo del IBI (para el valor catastral del suelo).
- La escritura de compra del fallecido, si vas a usar el método real o a demostrar que no hubo ganancia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
Los herederos que reciben el inmueble, cada uno en proporción a su parte.
¿Hay que pagar plusvalía si la casa vale menos que cuando se compró?
No. Si el valor del suelo no ha aumentado, no hay plusvalía. Hay que acreditarlo, normalmente con la escritura de compra y el valor declarado en la herencia.
¿Se paga plusvalía otra vez si luego vendo la casa?
Sí, la venta es otra transmisión y genera su propia plusvalía, calculada desde la fecha de la herencia.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado, notario o asesor fiscal. Las normas cambian: comprueba la fecha de actualización.