Vender una casa heredada: impuestos y pasos en orden
Por Redacción de Guía de herencias. Actualizado el
En resumen
Para vender una casa heredada, primero hay que aceptar la herencia ante notario, pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia, e inscribirla a tu nombre. Al venderla pagarás IRPF por la ganancia (la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia) y una nueva plusvalía municipal. Si vendes pronto y al mismo valor, la ganancia es pequeña.
Contenido de esta guía
Vender la casa de unos padres es de las decisiones más habituales tras una herencia. Hay que hacerlo en un orden concreto y conviene saber qué impuestos hay en cada paso.
Los pasos, en orden
- Aceptar la herencia ante notario y adjudicar la casa al heredero o herederos.
- Pagar los impuestos de la herencia: impuesto de sucesiones y plusvalía municipal (6 meses desde el fallecimiento).
- Inscribir la casa a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- Vender, con firma de todos los propietarios ante notario.
- Pagar los impuestos de la venta: IRPF al año siguiente y una nueva plusvalía municipal.
Impuestos al heredar
- Impuesto de sucesiones: depende de tu comunidad y parentesco.
- Plusvalía municipal: por la ganancia del suelo hasta el fallecimiento.
Impuestos al vender
IRPF por la ganancia
Pagas por la ganancia, no por todo el precio:
Ganancia = (precio de venta − gastos de la venta)
− (valor declarado en la herencia + gastos de la herencia)Los gastos de la herencia incluyen la parte del notario, el registro y los impuestos pagados al heredar que corresponden a la casa. La ganancia se suma a la base del ahorro:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La subida de valor de la casa mientras vivía el fallecido no paga IRPF: la ganancia se cuenta solo desde el día de la herencia.
Nueva plusvalía municipal
La venta genera otra plusvalía, calculada desde la fecha de la herencia hasta la venta. Si vendes pronto, suele ser pequeña o nula.
Ejemplo
Heredas una casa declarada en 200.000 €, con 3.000 € de gastos de herencia atribuibles. La vendes al año siguiente por 210.000 €, con 4.000 € de gastos de venta:
- Ganancia: (210.000 − 4.000) − (200.000 + 3.000) = 3.000 €.
- IRPF: 3.000 € × 19 % = 570 €.
Por eso el valor declarado en la herencia importa: si lo declaras muy bajo para pagar menos sucesiones, pagarás más IRPF al vender.
Casos especiales
- Mayores de 65 años que venden la que era su vivienda habitual: la ganancia está exenta.
- Varios herederos: cada uno declara su parte de la ganancia.
- Un heredero no quiere vender: los demás pueden ofrecer comprarle su parte o, como último recurso, pedir la división judicial.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa heredada antes de aceptar la herencia?
No. Hasta que no se acepta y se adjudica la vivienda, no eres su dueño a efectos de venta. En la práctica se puede firmar la aceptación y la venta casi a la vez, pero en ese orden.
¿Cuánto IRPF pago si vendo la casa heredada?
Pagas por la ganancia, no por el precio total: precio de venta menos gastos, menos el valor declarado en la herencia más sus gastos. Esa ganancia tributa al 19 % hasta 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima.
¿Tiene que firmar la venta toda la familia?
Si la casa se heredó entre varios, deben firmar todos los propietarios. Si uno no quiere vender, hay opciones como comprarle su parte o pedir la división judicial.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006, del IRPF (texto consolidado), artículos 33, 35, 36 y 49
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110
Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado, notario o asesor fiscal. Las normas cambian: comprueba la fecha de actualización.